Clauses à enjeu des baux commerciaux

 

PVB AVOCATS attire votre attention sur quelques pièges à éviter dans la rédaction des baux commerciaux et les points de négociation à anticiper.

 

  • Durée

Par principe, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans avec faculté de résiliation triennale au bénéfice du preneur (classiquement « le 3/6/9 »).

Toutefois, cette durée n’est que minimale et peut être aménagée à la hausse. Cela n’est cependant pas sans conséquence pour le preneur.

En augmentant la durée du bail, le propriétaire peut assurer la protection de ses intérêts de deux manières :

  • En permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
  • En prévoyant une renonciation de la part du preneur à sa faculté de résiliation triennale.

La stipulation d’une durée de 10, 11 ou simplement de 9 ans et quelques jours doit ainsi attirer l’attention des preneurs.

 

  • Destination

Cette clause intéresse directement l’activité qui va être exercée au sein des locaux. Preneurs comme bailleurs doivent veiller tout particulièrement à sa rédaction :

  • L’activité visée correspondra-t-elle véritablement à celle qui aura vocation à être exercée ?
  • Si plusieurs activités sont autorisées, doivent-elles être exercées ensemble ou séparément ? Par exemple, l’activité de « café-hôtel-restaurant » stipulée avec la précision « ensemble » sous-entendra que toutes les activités doivent, de manière effective, être exercées par le preneur. A défaut de précision, un différend pourrait surgir entre les parties.
  • L’activité envisagée est-elle autorisée par le règlement de copropriété ?
  • N’est-elle pas trop restrictive pour le preneur ? Ou à l’inverse, trop large pour le bailleur ?
  • Quelles sont les autorisations nécessaires ? Les compétences ou diplômes requis ?

Il faut garder à l’esprit que plus cette clause sera limitative plus il sera difficile de trouver un repreneur qu’il s’agisse d’une cession du seul droit au bail ou du fonds de commerce dans son ensemble.

Si la destination du bail est trop large, le bailleur pourrait être confronté à l’exercice d’une activité qu’il n’aurait pas souhaitée, ou même envisagée, au sein de son propre local.

 

  • Loyer

Fixe ? Variable ? Binaire ? À paliers ? Franchise ? Droit d’entrée ? La clause de loyer est certainement le point central des négociations.

Elle offre d’ailleurs de grandes possibilités d’adaptation au gré des besoins des parties et permet une prise en compte de la situation du preneur (lancement d’activité, réalisation de travaux dans les locaux, type d’activité exercée, emplacement des locaux…).

Toujours en quête de sécuriser le paiement de ses loyers, le bailleur sera bien avisé de solliciter un dépôt de garantie (qui n’est pas automatique), une garantie extérieure (autonome de type GAPD ou accessoire de type caution personnelle). La rédaction de cette dernière, sans l’intervention d’un Conseil disposant d’une expertise en la matière, serait d’ailleurs risquée compte tenu du formalisme requis à peine de nullité de l’acte.

 

  • Travaux

La clause visant les travaux laisse une place importante à la liberté contractuelle en dépit des règles impératives relatives aux grosses réparations (article R.145-35 du Code de commerce).

Les parties peuvent, dès la conclusion du bail, déterminer une catégorie ou une liste précise de travaux que le preneur sera autorisé à réaliser lors de son entrée dans les locaux.

Toutefois, il est également impératif de prévoir dès le stade de la rédaction du bail, la procédure qui devra être suivie par le preneur afin de réaliser d’éventuels travaux futurs.

Souvent source de conflits, la charge des travaux doit aussi être répartie sans ambiguïté, et ce, de manière exhaustive : travaux de mise en conformité des locaux (sécurité, incendie, performance énergétique, ERP…), vétusté, entretien, réparation etc.

Une fois réalisés, le sort desdits travaux doit également être déterminé. « En fin de bail » ou « en fin de jouissance » ces formules ne sont pas anodines. La date à laquelle le Bailleur devient propriétaire des travaux, améliorations, constructions, embellissements ou aménagements réalisés par le preneur sera susceptible d’engendrer certaines conséquences comptables, fiscales ou sur le loyer, à l’occasion d’un prochain renouvellement du bail commercial.

La clause d’accession est donc fondamentale tout comme la clause de nivellement qui pourra contraindre le preneur à remettre les lieux loués dans leur état d’origine, à savoir, celui existant à la conclusion du bail.  Cette potentielle remise en état des lieux pourra donc impliquer un coût inattendu pour le preneur.

  • Cession

Par principe :

  • il est interdit au bailleur de s’opposer à la cession du droit au bail du preneur lorsque celle-ci intervient dans le cadre de la cession de son fonds de commerce ;
  • la cession du droit au bail, seul, est libre, à défaut de clause contraire.

Pour autant, les parties disposent de la faculté d’aménager lesdites clauses afin d’assurer la protection des intérêts du bailleur.

A cette fin, un formalisme spécifique peut être prévu (droit de préférence du bailleur sur le fonds ; appel du bailleur à concourir à l’acte ; communication préalable du projet d’acte de cession ; agrément du bailleur ; clause de solidarité à la charge du cédant et/ou du cessionnaire…).

 

PVB AVOCATS et son équipe dédiée sont à votre disposition pour sécuriser la rédaction de vos baux.